REIT je skratkou pre Real Estate Investment Trust. V Európe sa jedná o pomerne novou formou akciových spoločností. Tieto spoločnosti investujú do nehnuteľností a všeobecne vyplácajú vysoké dividendy. V našom článku si najskôr predstavíme čím sa spoločnosti REIT odlišujú, napríklad od nehnuteľnostných fondov, a aké výhody môžu priniesť investorom so záujmom o nehnuteľnosti. Dozviete sa tipy ako na ETF, tak na akcie REIT. Ku koncu nebude chýbať hlbší pohľad na tri zaujímavé akcie REIT a ich obchodné modely.
Fyzické aktíva sú lukratívne, najmä v čase nízkych úrokových sadzieb. Prostredníctvom REIT môžete viac diverzifikovať svoje investičné portfólio a zvýšiť tak jeho stabilitu.
V USA sú REIT veľmi populárnou formou investície už od šesťdesiatych rokov minulého storočia. Štúdie ukazujú, že viac ako 80 miliónov Američanov už investuje do REIT a objem trhu je približne pol bilióna USD. Aj v Austrálii sú REIT dlho zavedenou triedou aktív. Na medzinárodnej úrovni však existuje niekoľko stoviek REIT, z ktorých si môžete vybrať. Nižšie sa pozrieme, ktoré REIT môžu byť atraktívne pre súkromných investorov.
Aké sú charakteristiky REIT?
REIT je akciová spoločnosť kótovaná na burze, ktorá kumuluje kapitál za účelom investície v oblasti nehnuteľností a musí preto spĺňať osobitné kritériá kvality a transparentnosti. REIT, podobne ako realitné fondy, kupuje, spravuje, prenajíma a predáva jednotlivé nehnuteľnosti alebo celé portfóliá nehnuteľností, ktoré sa môžu nachádzať v SR aj v zahraničí.
Účelom zavedenia REIT bolo vytvoriť investičný nástroj, ktorý by širokému radu investorov umožnil investovať do nehnuteľností a zároveň prepojil kapitálový trh a realitný priemysel. Na rozdiel od otvorených nehnuteľnostných fondov sú REIT akcie, ktoré je možné kedykoľvek obchodovať na burze bez fixnej povinnej doby držania a vstupných a výstupných poplatkov.
Miera dlhu REIT nesmie prekročiť 55 %. REIT investujú predovšetkým do nehnuteľností, ako sú nákupné centrá, kancelárske budovy, hotely alebo nemocnice. Investície REIT do rezidenčných nehnuteľností sú značne obmedzené a podliehajú radu špecifických nariadení, aby nedošlo k prehriatiu trhu s nehnuteľnosťami.
Aktíva REIT sa spravidla skladajú z nehnuteľností, pozemkov, podielov v realitných spoločnostiach a hotovostných a hypotekárnych úverov.
Kľúčovým znakom REIT je oslobodenie od dane z príjmov právnických osôb. Tým je zaistené, že nepriame investície do nehnuteľností prostredníctvom REIT nie sú v porovnaní s priamymi investíciami do nehnuteľností znevýhodnené.
Ďalším rysom REIT je, že veľké časti zisku sú okamžite rozdeľované. Pri REIT je stanovené, že najmenej 90 % zisku je vyplácaných priamo akcionárom. Účelom vysokých okamžitých distribúcií je zabezpečiť dostatočné daňové príjmy napriek oslobodeniu od dane. Pre investorov znamená vysoká distribúcia pravidelný príliv dividend. Z tohto dôvodu sú REIT obvykle tiež výraznými dividendovými akciami.
Spojenie výhod akcií s výhodami nehnuteľnostných fondov
Ako „hybridný produkt“ kombinuje REIT výhody kapitálových investícií (stála obchodovateľnosť, likvidita, nízke transakčné náklady) s vlastnosťami otvorených nehnuteľnostných fondov. Burzové kotácie však spôsobujú, že ceny REIT kolíšu, pretože sú obzvlášť citlivé na zvyšovanie úrokových sadzieb.
REIT však majú nízku koreláciu s dlhopisovým a akciovým trhom, a sú teda prostriedkom na zabezpečenie proti kolísaniu cien, ktoré ovplyvňujú ostatné priemyselné odvetvia a akcie.
REIT ETF ako alternatíva k priamym investíciám do akcií
Existuje aj rad ETF, ktoré primárne investujú do REIT. Veľkou výhodou týchto nehnuteľnostných ETF je prirodzene široká diverzifikácia, čím sa investori vyhýbajú veľkým individuálnym rizikám. Nižšie si predstavíme dve z nich:
- BNP Paribas Easy FTSE EPRA/NAREIT Eurozone Capped UCITS ETF QD (ISIN: LU0192223062 – symbol: IM2A – mena: EUR) je ETF, ktorý sídli v Londýne, ale s jeho akciami je možné obchodovať aj na frankfurtskej burze. ETF sa skladá z 40 nehnuteľnostných akcií v rámci eurozóny z maloobchodného, kancelárskeho a rezidenčného sektora.
- HSBC FTSE EPRA NAREIT Developed UCITS ETF USD (ISIN: IE00B5L01S80 – symbol H413 – mena: USD) poskytuje prístup k najväčším kótovaným realitným spoločnostiam z priemyselne vyvinutých krajín po celom svete – najmä zo Severnej Ameriky, Ázie, Európy a Austrálie.
Dá sa u neho očakávať relatívne vysoké kolísanie cien. Majte však na pamäti, že európski súkromní investori v súčasnej dobe nemôžu obchodovať s americkými ETF.
Najlepšie akcie REIT v roku 2022
V nasledujúcej tabuľke nájdete zoznam šiestich medzinárodných REIT. Nižšie si tri z nich rozoberieme potrobnejšie.
| Meno spoločnosti | ISIN | Symbol | Mena | Tržná kapitalizácia | YTD | 1D | 1W | 3M | 1Y |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Deutsche Konsum REIT-AG | DE000A14KRD3 | DKG | EUR | 0,14 | 13,68 % | 1,27 % | -4,77 % | 50,57 % | 10,83 % |
| Innovative Industrial Properties Inc | US45781V1017 | IIPR | USD | 3,71 | 29,81 % | 1,03 % | -0,46 % | 12,74 % | 74,42 % |
| W.P. Carey Inc | US92936U1097 | WPC | USD | 13,09 | -7,70 % | 0,84 % | -0,71 % | 2,55 % | 13,23 % |
| Hamborner REIT | DE000A3H2333 | HABA | EUR | 0,53 | -3,52 % | 0,00 % | -0,15 % | 0,31 % | 3,14 % |
| Prologis Inc. | US74340W1036 | PLD | USD | 111,33 | -9,80 % | 1,66 % | -1,78 % | 0,07 % | 9,66 % |
| Welltower Inc. | US95040Q1040 | WELL | USD | 76,25 | 38,83 % | 1,68 % | -0,30 % | 20,13 % | 47,27 % |
Akcie Innovative Industrial Properties (IIPR): Akcie profitujúce z veľkého marihuanového boomu
REIT s názvom Innovative Industrial Properties (ISIN: US45781V1017 – symbol: IIPR – mena: USD) sa špecializuje na nehnuteľnosti v marihuanovom priemysle. Realitná spoločnosť ťaží z neustále sa rozvíjajúceho sektora marihuany, pretože prenajíma budovy, skleníky a výrobné zariadenia na výrobu konope.
IIPR ponúka ideálne riešenie pre kapitálovo náročné rozšírenie výrobných kapacít
Pre väčšinu pestovateľov konope je v súčasnosti najdôležitejšie investovať kapitál čo najrozumnejšie a zaistiť si rýchly rast. Mnoho pestovateľov konope odpredalo vlastné výrobné zariadenie spoločnosti IIP, od ktorého si ho následne dlhodobo prenajíma za výhodných podmienok. Producenti môžu okamžite využiť uvoľnený kapitál na ďalšiu expanziu a REIT má zaistené dlhodobé partnerstvo.
K 28. februáru 2022 vlastnil IIP v USA 105 nehnuteľností, ktoré boli 100% prenajaté štátnym licencovaným prevádzkovateľom konope na lekárske účely. Nehnuteľnosti s celkovou plochou približne 734 000 metrov štvorcových majú priemernú zostávajúcu dobu prenájmu viac ako 15 rokov. Priestory sú umiestnené v 19 štátoch USA.
Obchod rastie rýchlym tempom
Nájomcami sú však nielen poskytovatelia konopných liečiv. Marihuana je už schválená na rekreačné použitie v rade štátov USA a Kanady. Podnikanie IIP sa preto stále rozrastá. Podľa prognózy BDSA Legal Cannabis Forecast 2021 sa očakáva, že legálny predaj marihuany v USA sa takmer strojnásobí z 18 miliárd USD v roku 2020 na 47 miliárd USD v roku 2026.
Skutočný potenciál spočíva v extrémne rýchlo rastúcom obchode s kanabisom. Ako špecializovaný poskytovateľ je IIPR doposiaľ prakticky bezkonkurenčný a vďaka svojej obchodnej oblasti vytvára pre novo vznikajúci priemysel obojstranne výhodnú situáciu. V dlhodobom horizonte však ide o veľmi špekulatívnu investíciu.
Akcie W.P. Carey (WPC): Obchodný model s nízkym rizikom a pôsobivými výsledkami
W.P. Carey (ISIN: US92936U1097 – Symbol: WPC – Mena: USD) praktizuje tzv. triple-net-leasing. To znamená, že REIT vlastní portfólio budov, v ktorých nájomcovia sami hradia všetky prevádzkové náklady na nehnuteľnosť, vrátane daní a údržby. Ide o veľmi lukratívny obchodný model, pretože globálne diverzifikovaná realitná spoločnosť sa môže sústrediť na svoje hlavné aktivity a nemusí sa zaoberať údržbou spravovaných budov.
Široké spektrum typov nehnuteľností a celosvetová orientácia robí z W. P. Carey jeden z najrozmanitejších REIT na trhu. To je dobrá ochrana v prípade slabšieho vývoja alebo krízy v určitom regióne.
Chcete získať zadarmo tipy na zaujímavé akcie a ETF?
Odoberajte pravidelný týždenný akciový newsletter Breakout Trader. Každý týždeň tip na obchodovanie štyroch svetových akcií a vybraného ETF.
Chceli by ste obchodovať na burze? Otvorte si účet prostredníctvom online brokera LYNX. Obchodujte akcie, opcie, futures alebo investujte do ETF. A to všetko v rámci jedného investičného účtu. Zistite viac na: Online broker LYNX